Dnia 1 września 2026 roku, zgodnie z ustawą z 7 lipca 2023 r. o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz niektórych innych ustaw (Dz.U. 2023 poz. 1688, ze zm.), Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego przestało obowiązywać.

Od 1 września 2026 roku gmina, w której nie wszedł w życie plan ogólny, nie będzie mogła wydać nowej decyzji o warunkach zabudowy na podstawie wniosku złożonego od tego dnia. Natomiast po tej dacie mogą być nadal wydawane WZ-etki w postępowaniach wszczętych wcześniej.

W takiej sytuacji nie można też złożyć wniosku o zintegrowany plan inwestycyjny, który jest szczególną formą planu miejscowego.

Plany ogólne obecnie ma ponad 30 % gmin w Polsce, a planami miejscowymi pokryte jest 33 % powierzchni kraju. W Warszawie plany miejscowe obejmują ponad 50% powierzchni miasta.

Wg Rzeczpospolitej z 29.08.2026 r. ponad 638 gmin nie ogłosiło jeszcze projektów planów ogólnych, co oznacza, że procedura potrwa w nich jeszcze co najmniej kilka miesięcy. 118 gmin nawet nie rozpoczęło prac nad planami.

Miasto st. Warszawa przygotowuje nowe dokumenty planistyczne, które zastąpią Studium, czyli Strategię #Warszawa2040+ oraz Plan ogólny m.st. Warszawy. W zakresie Planu ogólnego, jest to etap rozpatrywania uwag złożonych do niego w ramach konsultacji społecznych. Projekt Planu może być skierowany do Rady m.st. Warszawy do końca roku (wersja optymistyczna).

Zatem jak wyceniać w przypadku gdy nie ma żadnych dokumentów planistycznych: Planu Ogólnego, MPZP, Decyzji o warunkach zabudowy, a Studium nie obowiązuje ?

Zgodnie z art.154 ust.3  ustawy o gospodarce nieruchomościami

pozostaje FAKTYCZNY SPOSÓB UŻYTKOWANIA NIERUCHOMOŚCI.

O tym, co oznacza ten termin dowiesz się na organizowanym przez Oddział w Warszawie PSRWN szkoleniu online otwierającym rok szkoleniowy 2026/2027 dnia 14 października 2026 roku (środa) g.16.30 – 20.00 prowadzonym przez dr inż. Ludmiłę Pietrzak

Program:

I Gmina posiada obowiązujący plan ogólny

1. Jak czytać plan ogólny i gdzie go czytać – co jest w nim ważne z punktu wyceny nieruchomości
2. WZiZT prawomocne, terminowe, bezterminowe, niewydane itd…
3. Warunki Zabudowy i Zagospodarowania terenu (WZiZT) a plan ogólny gminy – czyli niespodzianki dla wartości nieruchomości
4. Złożone wnioski o WZiZT ale jeszcze bez decyzji – plan ogólny jest
5. Plany miejscowe a plany ogólne – wzajemne relacje i niespodzianki
6. Jak czytać strefy – zagrożenia z punktu widzenia potencjalnej inwestycyjności nieruchomości

II Gmina nie posiada obowiązującego planu ogólnego

1. Jak stosować artykuł 154 UGN, gdy nie obowiązuje ani SUiKZP, ani nie ma planu ogólnego
2. Złożone wnioski o WZiZT – jeszcze niewydane decyzje – analizy urbanistyczne po nowemu
3. Co to jest „faktyczny sposób użytkowania nieruchomości” –art. 154 UGN –  jak je badać gdy nie ma SUiKZP nie ma, planu ogólnego, ani planu miejscowego, ani WZiZT

III Operat szacunkowy w okresie przejściowym – czekamy na plan ogólny, bądź operat szacunkowy sporządzony przed planem ogólnym a organ/zleceniodawca żąda jego zmiany, gdy wszedł w życie plan ogólny

IV Rejestr urbanistyczny – co ważne dla operatu szacunkowego – jak z niego korzystać

V Odpowiedzi na przysłane do 30 września 2026 r. przez uczestników szkolenia zagadnienia

Pamiętaj, że wycena ma charakter ekonomiczny i rynkowy, musi odzwierciedlać racjonalne zachowania uczestników rynku, potencjał inwestycyjny nieruchomości,  a nie jedynie zaobserwowany, być może przejściowy, ekonomicznie nieuzasadniony stan użytkowania.

W imieniu Zarządu Oddziału w Warszawie PSRWN im. prof. Andrzeja Hopfera

serdecznie zapraszam

Prezes Oddziału w Warszawie 
Małgorzata Skąpska  

dr inż. Ludmiła Pietrzak

– rzeczoznawca majątkowy, Redaktor Naczelny czasopisma naukowo-technicznego „Przegląd Geodezyjny”. Autorka licznych publikacji. Ekspert z zakresu katastru i geodezji. Specjalista z zakresu planowania i zagospodarowania przestrzennego.